法拍問題
讓我們來回答一些問題
其他相關問題 :
簡單的說:屋主(所有權人)只要以房子抵押借款，或是屋主(所有權人)向他人(債權人)有借貸行為，而產生無力償還狀況發生時。債權人透過法院公開拍賣投標的方式將房子賣出，而取得拍賣所得價金以清償債務。此類的房屋買賣就是所謂法拍屋！
但是法拍的原因並不一定只有這個形成原因，即使只是普通債權或欠稅…等原因，經由債權人的假扣押或查封或各類符合強制執行條件也可進行拍賣，法拍是一種變價取償的手段，民間也可能有欠錢沒還則某某財產就歸債權人的借貸約定，但是這樣的約定卻可能使債務人因為迫於困境，以較高價格的財產抵充債務的不公情形。所以行使抵押權（特別是不動產）的強制執行會以一種公開拍賣的法拍形式來變換價值，作為償還債務的方式（法拍價值高於應支付的債務及費用後，多的錢仍要歸還分配原債務人的）。
主要的法規依據幾乎都在強制執行法（請讀者參閱之）。
法拍物件當然也有好到不行的東西！
但是法拍的原因並不一定只有這個形成原因，即使只是普通債權或欠稅…等原因，經由債權人的假扣押或查封或各類符合強制執行條件也可進行拍賣，法拍是一種變價取償的手段，民間也可能有欠錢沒還則某某財產就歸債權人的借貸約定，但是這樣的約定卻可能使債務人因為迫於困境，以較高價格的財產抵充債務的不公情形。所以行使抵押權（特別是不動產）的強制執行會以一種公開拍賣的法拍形式來變換價值，作為償還債務的方式（法拍價值高於應支付的債務及費用後，多的錢仍要歸還分配原債務人的）。
主要的法規依據幾乎都在強制執行法（請讀者參閱之）。
法拍物件當然也有好到不行的東西！
許多人可能會有疑問，真的有這麼「好康」的事嗎？既然法拍屋這麼便宜，為什麼不大家都去買？由於過去法拍屋市場幾乎都被投資客所壟斷，加上資訊的不公開，讓一般人對法拍市場望而卻步，但近年來法院實施透明化措施後，法拍市場已逐漸熱絡。
89年度第一季法拍屋統計數據：
1.總拍賣件數：43,392筆－民國83~88年間單季拍賣筆數最高為3萬1千餘筆，89年度的4萬3千餘筆創下歷年來的新高，顯示法拍屋的件數有日漸增加的趨勢，換言之，想購買法拍屋的人機會也增加許。
2.拍定成交數：4,352筆－法拍屋拍定成交的件數也在民國89年創下歷年最高，表示購買法拍屋的人愈來愈多。
3.拍定總金額：240億元－拍定總金額遠超過民國83~88年的78~159億元，表示法拍屋的成交金額大增，競標的價錢提高。
Stories：王先生想要換房子，在方物色後看中土城一間42坪、總價730萬元的房子，但仍覺得有殺價的空間而在買賣間僵持不下；後來透過在代標公司工作的朋友介紹，聽說在同一地區、58坪法院公告底價580萬元，比市價便宜許多的法拍屋，於是經由代標公司代標以663萬元得標，加上服務費等其他費用20餘萬元，還比原來要買的房子便宜了將近50萬元。
89年度第一季法拍屋統計數據：
1.總拍賣件數：43,392筆－民國83~88年間單季拍賣筆數最高為3萬1千餘筆，89年度的4萬3千餘筆創下歷年來的新高，顯示法拍屋的件數有日漸增加的趨勢，換言之，想購買法拍屋的人機會也增加許。
2.拍定成交數：4,352筆－法拍屋拍定成交的件數也在民國89年創下歷年最高，表示購買法拍屋的人愈來愈多。
3.拍定總金額：240億元－拍定總金額遠超過民國83~88年的78~159億元，表示法拍屋的成交金額大增，競標的價錢提高。
Stories：王先生想要換房子，在方物色後看中土城一間42坪、總價730萬元的房子，但仍覺得有殺價的空間而在買賣間僵持不下；後來透過在代標公司工作的朋友介紹，聽說在同一地區、58坪法院公告底價580萬元，比市價便宜許多的法拍屋，於是經由代標公司代標以663萬元得標，加上服務費等其他費用20餘萬元，還比原來要買的房子便宜了將近50萬元。
高投資報酬率通常意味著高風險，法拍屋也不例外，如果對法拍市場不夠了解就貿然進入，可能會損失慘重；而且，與購買一般房屋相比，由於法拍屋的性質特殊，所以購買時可能必須先克服一些麻煩。
購買法拍屋的缺點：
1.資金調度困難－法拍屋拍得後，必須在7天內繳清房價，因此不能像買一般房子一樣分期付款，在資金的調度上較為吃力。
Info：如果房子有遭不法占用的情形，法院會用公權力來排除障礙，但通常對於有租賃或有權占用情況的房子則不負責點交，如果這是你一次買法拍屋，建議你避免選擇這種「不點交」的房子。
Info：所謂「點交」是指法院負責將房子交給參與競標且得標的人。2.無法得知屋況－法拍屋是遭到法院查封的房子，任何人都不能進入，無法向一般買房子進去看屋，所以完全無法得知屋內的情況；再加上法拍屋沒有瑕疵擔保，如果拍到的房子有任何問題都無法找人負責，必須自己承擔。
解決方法：事前做好對法拍屋的調查工作，盡量透過周邊的管道調查屋況，最好在購屋的成本中，把房子的整修費用估算在內。3.使用權的取得－雖然法院拍得的房子，產權一定清楚，但不代表你就一定可以搬進去使用，如果遭到第三人占用或是承租，或是法院不點交的房子，就算買到了，也無法取得房子的使用。
購買法拍屋的缺點：
1.資金調度困難－法拍屋拍得後，必須在7天內繳清房價，因此不能像買一般房子一樣分期付款，在資金的調度上較為吃力。
Info：如果房子有遭不法占用的情形，法院會用公權力來排除障礙，但通常對於有租賃或有權占用情況的房子則不負責點交，如果這是你一次買法拍屋，建議你避免選擇這種「不點交」的房子。
Info：所謂「點交」是指法院負責將房子交給參與競標且得標的人。2.無法得知屋況－法拍屋是遭到法院查封的房子，任何人都不能進入，無法向一般買房子進去看屋，所以完全無法得知屋內的情況；再加上法拍屋沒有瑕疵擔保，如果拍到的房子有任何問題都無法找人負責，必須自己承擔。
解決方法：事前做好對法拍屋的調查工作，盡量透過周邊的管道調查屋況，最好在購屋的成本中，把房子的整修費用估算在內。3.使用權的取得－雖然法院拍得的房子，產權一定清楚，但不代表你就一定可以搬進去使用，如果遭到第三人占用或是承租，或是法院不點交的房子，就算買到了，也無法取得房子的使用。
許多人不敢買法拍屋，一方面是不想上法引，怕麻煩；另一方面多認為法拍屋本身是有問題的房子。事實上如果你能了解法拍屋的來歷、破除一些錯誤的觀念，你就多了一種購屋的選擇。
法拍屋新觀念：
（Ｘ）法院只是爭訟之地
（Ｏ）法院是取得法拍屋資訊的場所－－說明：
法院除了提供民眾解決紛爭的管道外，也有許多便民服務的措施；法院法拍屋的公告正是想購買法拍屋的人，不可錯失的訊息。
（Ｘ）法拍屋都有黑道介入
（Ｏ）法拍屋交易透明化且合法化－－說明：
法院為杜絕黑道介入或造成圍標的情形，對整個法拍的作業流程都完全透明化，且針對可能發生弊端的情形加以防範，近年來已經很少見到不合法的圍標情形。
（Ｘ）子本身可能有問題
（Ｏ）房子受到法拍大都只因屋主本身的債務問題－－說明：
法院拍賣房子，不是因為房子本身有問題，而是因為屋主(1)欠債不還；(2)抵押債務不還；(3)欠稅未繳。
法拍屋的來歷－許多人覺得房子被法院拍賣可能有問題，但其實不動產被法院拍賣的原因大部分只是單純的財務問題，主要的3種原因，分別如下：１.欠債不還－小王久小李一筆錢不還，小李就向法院提出民事訴訟，經判決勝訴後，小王仍然不還錢（或無力償還），小李再向法院聲請制執行，將小王名下的房子查封並拍。
法拍屋新觀念：
（Ｘ）法院只是爭訟之地
（Ｏ）法院是取得法拍屋資訊的場所－－說明：
法院除了提供民眾解決紛爭的管道外，也有許多便民服務的措施；法院法拍屋的公告正是想購買法拍屋的人，不可錯失的訊息。
（Ｘ）法拍屋都有黑道介入
（Ｏ）法拍屋交易透明化且合法化－－說明：
法院為杜絕黑道介入或造成圍標的情形，對整個法拍的作業流程都完全透明化，且針對可能發生弊端的情形加以防範，近年來已經很少見到不合法的圍標情形。
（Ｘ）子本身可能有問題
（Ｏ）房子受到法拍大都只因屋主本身的債務問題－－說明：
法院拍賣房子，不是因為房子本身有問題，而是因為屋主(1)欠債不還；(2)抵押債務不還；(3)欠稅未繳。
法拍屋的來歷－許多人覺得房子被法院拍賣可能有問題，但其實不動產被法院拍賣的原因大部分只是單純的財務問題，主要的3種原因，分別如下：１.欠債不還－小王久小李一筆錢不還，小李就向法院提出民事訴訟，經判決勝訴後，小王仍然不還錢（或無力償還），小李再向法院聲請制執行，將小王名下的房子查封並拍。
當然可以。法拍屋是人人都能買的，只是由於過去資訊較不公開，造成被少數人壟斷把持的現象，但近年來由於法院作業的公開化，法拍屋已經為一條愈來愈多人嘗試的購屋途徑。但是法拍屋必須遵循一定的購買程序。所以，在進入法拍市場之前，你必須先具備下列4項條件。
購買法拍屋的必備條件：
1.充裕的資金調度－這是購買法拍屋的難處所在，因為標購法拍屋須在得標後7天內繳清所有價款，對一般人來說，要在這麼短的時間內，拿出金額龐大的現金是非常困難的一件事，所以你要有充裕的現金，或是有靈活的資金調度管道，才能考慮法拍屋。
2.熟悉市場行情－投標時出的價錢往往是能否得標的關鍵，如何出價出得恰到好處，這是一門大學問；先決條件是必須對房地產市場的行情非常了解，同時要有足夠的判斷估價能力。
3.了解法拍程序－參與法拍投標如果跟著正確的步驟去做，其實並不困難。但是當中任何一個小細節疏忽，都有可能白忙一場，甚至就算得標了也無法取得房子，造成損失慘重。所以投標前一定要充分了解法拍的程序。
4.充分掌握資訊－對於整個法拍市場資訊的掌握，乃至於各個環節的法令、程序，到得標後使用權的取得方法，都要能充分掌握，多了解一分，你的勝算就比別人多一分。
購買法拍屋的必備條件：
1.充裕的資金調度－這是購買法拍屋的難處所在，因為標購法拍屋須在得標後7天內繳清所有價款，對一般人來說，要在這麼短的時間內，拿出金額龐大的現金是非常困難的一件事，所以你要有充裕的現金，或是有靈活的資金調度管道，才能考慮法拍屋。
2.熟悉市場行情－投標時出的價錢往往是能否得標的關鍵，如何出價出得恰到好處，這是一門大學問；先決條件是必須對房地產市場的行情非常了解，同時要有足夠的判斷估價能力。
3.了解法拍程序－參與法拍投標如果跟著正確的步驟去做，其實並不困難。但是當中任何一個小細節疏忽，都有可能白忙一場，甚至就算得標了也無法取得房子，造成損失慘重。所以投標前一定要充分了解法拍的程序。
4.充分掌握資訊－對於整個法拍市場資訊的掌握，乃至於各個環節的法令、程序，到得標後使用權的取得方法，都要能充分掌握，多了解一分，你的勝算就比別人多一分。
其實，法拍屋的投標流程並不難，但是必須花一些工夫在事前的調查及事後使用權取得的手續上，比起購買一般的房子，要多花一些時間和精神。你也可以找代標公司幫你標法拍屋，你只需付錢，代標公司就能幫你從找房子到交屋，一切事宜處理好。
購買法拍屋的投標流程：
Step1：選擇適合的法拍屋－蒐集法拍屋的資訊，找尋符合自己需求的法拍屋，再決定投標。
Step2：調查房屋狀況－決定要買的法拍屋後，就必須對房子的地點、屋況、產權狀況、使用情況等資料進行調查；你可藉由查封筆錄、建物及土地登記謄本、地籍圖謄本等資料來做了解，進一步你還必須實地察看。
Step3：評估財力－購買法拍屋需要在７天內繳清所有價款，因此一定要事先將標購法拍屋所需的資金準備好。
Step4：決定投標價－評估完所有房屋的資料後，接下來你就要評估應該要出多少錢才能標到。
Step5：投標－實際到法院進行投標的程序，對於各個程序的細節都不能出錯，否則之前的準備就功虧一簣了，開標後當場就會知道得標與否。
購買法拍屋的投標流程：
Step1：選擇適合的法拍屋－蒐集法拍屋的資訊，找尋符合自己需求的法拍屋，再決定投標。
Step2：調查房屋狀況－決定要買的法拍屋後，就必須對房子的地點、屋況、產權狀況、使用情況等資料進行調查；你可藉由查封筆錄、建物及土地登記謄本、地籍圖謄本等資料來做了解，進一步你還必須實地察看。
Step3：評估財力－購買法拍屋需要在７天內繳清所有價款，因此一定要事先將標購法拍屋所需的資金準備好。
Step4：決定投標價－評估完所有房屋的資料後，接下來你就要評估應該要出多少錢才能標到。
Step5：投標－實際到法院進行投標的程序，對於各個程序的細節都不能出錯，否則之前的準備就功虧一簣了，開標後當場就會知道得標與否。
在進行法拍屋的投標之前，當然必須先蒐集足夠的物件資料，再從中挑選符合自己需要的物件。法拍屋的廣告不像購買一般不動產一樣隨手可得，而是有一些特定的管道。
獲得法拍屋資訊的管道：
1.法院公告－在各地方法院的公佈欄不時會張貼等待拍賣的物件，其中也包括法拍屋的公告。
2.銀行公告－如果銀行是債權人時，銀行為了債務人的房屋能順利拍賣，有時也會張貼法拍屋的公告。
3.法拍資訊雜誌－一些專門提供法拍資訊的雜誌，定期提供法拍物件，訂閱這些雜誌，不用上法院也可以獲得法拍屋的訊息。例如：寬頻房訊。
4.報紙分類廣告－有時在報紙的分類廣告中也可以看到法院公告拍賣物件的資訊。
5.網路－網路上也有一些提供法拍屋資訊的網站，省時又方便。例如：www.Lhouse.com.tw。
6.法拍屋附近張貼的公告－在被法院查封的房屋附近也可能有張貼關於這些房屋法拍的公告，不過機會較少。小法官：靈通的資訊是踏入法拍市場的第一步。
獲得法拍屋資訊的管道：
1.法院公告－在各地方法院的公佈欄不時會張貼等待拍賣的物件，其中也包括法拍屋的公告。
2.銀行公告－如果銀行是債權人時，銀行為了債務人的房屋能順利拍賣，有時也會張貼法拍屋的公告。
3.法拍資訊雜誌－一些專門提供法拍資訊的雜誌，定期提供法拍物件，訂閱這些雜誌，不用上法院也可以獲得法拍屋的訊息。例如：寬頻房訊。
4.報紙分類廣告－有時在報紙的分類廣告中也可以看到法院公告拍賣物件的資訊。
5.網路－網路上也有一些提供法拍屋資訊的網站，省時又方便。例如：www.Lhouse.com.tw。
6.法拍屋附近張貼的公告－在被法院查封的房屋附近也可能有張貼關於這些房屋法拍的公告，不過機會較少。小法官：靈通的資訊是踏入法拍市場的第一步。
根據法院規定，要拍賣的房屋必須在拍賣前14日張貼公告，因此要得到最新的法拍屋資訊，最直接的方法就是不時到法院走走，看看張貼在民事執行處公布欄的公告。當然，公告上的內容也可以幫助你初步過濾拍賣的物件。
法院公告的主要內容：
1.拍賣時間、次數－執行拍賣的時間以及是第幾次的拍賣，房子拍賣的次數越多，價格跟市價的差距越大。
2.說明事項－每一張公告上都一定會有這一項，主要是告知債權人及債務人一些拍賣的相關事項，跟參加投標的人關係不大。
3.不動產附表－土地標示－
(1)土地座落：該土地所在的地段及地籍編號。
(2)地目：是指土地使用的用途；土地的地目如果是「建」，表示是建築用地，其他還有農、林、旱、道等地目。
(3)面積：該土地的總面積。
(4)權利範圍：拍賣土地在總面積中持有的範圍，例如1000平方公尺的土地，權利範圍100分之1，則實際持有的土地面積就是10平方公尺（1000*1%）。
(5)最低拍賣價格：土地部分的拍賣底價，出價一定要高於這個數字才可能得標。
Info：法院計算面積的單位是平方公尺，跟一般用「坪」計算不一樣，要自行換算：1坪=3.3057平方公尺。
Worning：土地標示內，如果地目欄標示為「道」，表示道路用地，若房子在道路用地上，就有被拆除的可能，選購時要
法院公告的主要內容：
1.拍賣時間、次數－執行拍賣的時間以及是第幾次的拍賣，房子拍賣的次數越多，價格跟市價的差距越大。
2.說明事項－每一張公告上都一定會有這一項，主要是告知債權人及債務人一些拍賣的相關事項，跟參加投標的人關係不大。
3.不動產附表－土地標示－
(1)土地座落：該土地所在的地段及地籍編號。
(2)地目：是指土地使用的用途；土地的地目如果是「建」，表示是建築用地，其他還有農、林、旱、道等地目。
(3)面積：該土地的總面積。
(4)權利範圍：拍賣土地在總面積中持有的範圍，例如1000平方公尺的土地，權利範圍100分之1，則實際持有的土地面積就是10平方公尺（1000*1%）。
(5)最低拍賣價格：土地部分的拍賣底價，出價一定要高於這個數字才可能得標。
Info：法院計算面積的單位是平方公尺，跟一般用「坪」計算不一樣，要自行換算：1坪=3.3057平方公尺。
Worning：土地標示內，如果地目欄標示為「道」，表示道路用地，若房子在道路用地上，就有被拆除的可能，選購時要
由於許多法拍屋的債權人是銀行，銀行當然希望能夠順利拍賣來償還債務，因此一些銀行也會將法拍屋的拍賣公告張貼在銀行或是在銀行的網站上。但銀行公告的內容較為簡單，取好打電話跟銀行詳細問清楚。
Info：有些銀行在拍賣公告上註明可配合辦理貸款，千萬注意這並不是指提供投標金額的貸款，而是指債權銀行自己承受法拍屋後，再提供購屋人貸款買下這房子。例如：一棟法拍屋價值500萬元，但債務人可能只欠銀行200萬元，在這棟房子拍賣不掉的情況下，銀行可能會自己承受下來，以稍高於200萬元的價格出售，並提供貸款來吸引購屋人。
拍賣公告：
1.標的物－法拍屋所在的地址、土地、建物面積、樓層結構、屋齡。
2.主要用途－指法拍屋的主要用途。如果是為了自己居住，最好選擇住家。
3.土地使用分區－土地的使用是以使用分區為準，通常作為住宅的土地都是屬於建築用地。
4.拍賣底價及保證金－土地與建築物合計的拍賣總底價，以及法拍前要繳納的保證金。
5.拍賣條件－是指法院是否進行點交。
6.拍賣時間地點－執行拍賣投標的時間與執行的法院。
7.債權銀行連絡人－如果銀行是法拍屋的債權人時，你想進一步知道詳細的情形，可以打電話向銀行人員詢問。
8.位置圖－為使人清楚法拍屋的位置，銀行通常會附上房屋平面圖。
Info：有些銀行在拍賣公告上註明可配合辦理貸款，千萬注意這並不是指提供投標金額的貸款，而是指債權銀行自己承受法拍屋後，再提供購屋人貸款買下這房子。例如：一棟法拍屋價值500萬元，但債務人可能只欠銀行200萬元，在這棟房子拍賣不掉的情況下，銀行可能會自己承受下來，以稍高於200萬元的價格出售，並提供貸款來吸引購屋人。
拍賣公告：
1.標的物－法拍屋所在的地址、土地、建物面積、樓層結構、屋齡。
2.主要用途－指法拍屋的主要用途。如果是為了自己居住，最好選擇住家。
3.土地使用分區－土地的使用是以使用分區為準，通常作為住宅的土地都是屬於建築用地。
4.拍賣底價及保證金－土地與建築物合計的拍賣總底價，以及法拍前要繳納的保證金。
5.拍賣條件－是指法院是否進行點交。
6.拍賣時間地點－執行拍賣投標的時間與執行的法院。
7.債權銀行連絡人－如果銀行是法拍屋的債權人時，你想進一步知道詳細的情形，可以打電話向銀行人員詢問。
8.位置圖－為使人清楚法拍屋的位置，銀行通常會附上房屋平面圖。
根據強制執行法，法院必須在拍賣前將拍賣公告刊登於報紙上，所以報紙上也會有法拍屋的公告，但法院礙於經費限制，所以廣告的篇幅都不會太大，通常只會在分類廣告版下面的角落，而且較常刊登在一些公營的報紙，如中央日報上，有心人應該多注意這方面的消息。
報紙上的法拍屋公告：
1.報紙法拍屋公告－報紙所刊登的法拍屋廣告內容跟法院所貼出的公告一樣，只是沒有查封筆錄，但還是會註明占有使用情形以及是否點交。
2.特別拍賣公告－還有另一種公告，雖然也是法拍屋，但買的方式不一樣。當法拍屋經過2次減價拍賣(3拍)仍然沒有拍定，法院就會張貼這種公告，讓有意願購買的民眾可以按照這棟法拍屋的底價直接跟法院購買。
Info：關於特別拍賣，根據強制執行法第95條修正，經法院2次減價拍賣仍未拍定，可於10日內公告，3個月內開於民眾以底價購買，民眾可具狀向法院提出申請買受，法院經債權人同意後即可出售，仍須繳交保證金及７日內繳清價款，並由法院點交。
報紙上的法拍屋公告：
1.報紙法拍屋公告－報紙所刊登的法拍屋廣告內容跟法院所貼出的公告一樣，只是沒有查封筆錄，但還是會註明占有使用情形以及是否點交。
2.特別拍賣公告－還有另一種公告，雖然也是法拍屋，但買的方式不一樣。當法拍屋經過2次減價拍賣(3拍)仍然沒有拍定，法院就會張貼這種公告，讓有意願購買的民眾可以按照這棟法拍屋的底價直接跟法院購買。
Info：關於特別拍賣，根據強制執行法第95條修正，經法院2次減價拍賣仍未拍定，可於10日內公告，3個月內開於民眾以底價購買，民眾可具狀向法院提出申請買受，法院經債權人同意後即可出售，仍須繳交保證金及７日內繳清價款，並由法院點交。